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房地产母公司中标拿地,项目公司(子公司)开发节税的税务筹划秘诀(一)

发布日期:2019-10-09 10:00:01

在房地产拿地开发的实践当中,存在两种现象:一是房地产母公司出钱拿地,获得土地出让金收据,未办理土地证,拟成立子公司开发;二是房地产母公司出钱拿地,获得土地出让金收据,并取得土地证,拟成立子公司开发。两种形式如何税收筹划最省税?


房地产母公司出钱拿地,获得土地出让金收据,未办理土地证,拟成立子公司开发的税务筹划秘诀



1、税务筹划的相关法律依据分析

第一,国土资发[2006]114号第十条第(二)款第6项的规定根据国土资源部于2006年5月31日发布的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范(试行)》(国土资发[2006]114号)第十条第(二)款第6项“申请人竞得土地后,拟成立新公司进行开发建设的,应在申请书中明确新公司的出资构成、成立时间等内容。出让人可以根据招标挂牌出让结果,先与竞得人签订《国有土地使用权出让合同》,在竞得人按约定办理完新公司注册登记手续后,再与新公司签订《国有土地使用权出让合同变更协议》;也可按约定直接与新公司签订《国有土地使用权出让合同》”的规定,土地竞得人在提交的《投标(竞买)申请书》中约定成立新公司进行开发建设,并明确新公司的出资构成、成立时间等内容,在竞得人按约定成立新公司后,出让人与新公司签订《国有土地使用权出让合同变更协议》,以新公司名义受让国有土地使用权的,视同出让人将土地使用权直接出让给新公司,按出让国有土地使用权征收有关税款;否则,属于土地竞得人受让国有土地使用权后再将国有土地使用权转让至新公司的行为,应按转让国有土地使用权征收有关税款。

第二,财税[2016]140号第八条的规定《国家税务总局关于明确金融房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知》(财税[2016]140号)第八条规定:“房地产开发企业(包括多个房地产开发企业组成的联合体)受让土地向政府部门支付土地价款后,设立项目公司对该受让土地进行开发,同时符合下列条件的,可由项目公司按规定扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价款。

(一)房地产开发企业、项目公司、政府部门三方签订变更协议或补充合同,将土地受让人变更为项目公司;

(二)政府部门出让土地的用途、规划等条件不变的情况下,签署变更协议  或补充合同时,土地价款总额不变;

(三)项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有。”

根据此规定,笔者特别提醒,在适用该文件的规定时,必须注意以下四点:

第一,以上三个条件必须同时满足,否则项目公司不可以扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价款。

第二,如果存在多个房地产开发企业组成的联合体一起中标拿地,则项目公司的全部股权必须由参与中标土地的多个房地产开发企业组成的联合体共同持有。如果只要一个房地产企业参与中标拿地,则项目公司的全部股权,即100%的股权必须由该参与土地冲标的一家房地产企业持有。 

 第三,如果出现自然人中标拿地,然后拟成立独立法人的公司开发该自然人中标的土地,只要符合国土资发[2006]114号第十条第(二)款第6项的规定,也不视同该自然人转让该土地到其成立的公司名下的行为,该自然人也不缴纳任何税收。

第四,房地产母公司支付土地出让金,国土部门向房地产公司开具抬头为房地产母公司的土地出让金行政事业收据或非税收入缴款书,能否在子公司列支做成本入账,子公司能否在计算增值税、土地增值税和企业所得税前进行扣除呢?只要符合国土资发[2006]114号第十条第(二)款第6项的规定,视同为国土部门出让土地给子公司的行为。根据财税[2016]140号第八条的规定以及实质重于形式的原则,国土部门向房地产公司开具抬头为房地产母公司的土地出让金行政事业收据一或非税收入缴款书可以在子公司做成本入账,在计征增值税时进行抵扣,在企业所得税前也扣除,但在计算土地增值税时能否扣除没有法律依据。


2、最优税务筹划秘诀:通过《投标(竞买)申请书》中的约定条款进行税务筹划,规避税收风险。

第一,母公司(土地竞得人)在向国土部门提交的《投标(竞买)申请书》中约定以下内容:

①拟成立子公司进行开发建设;

②拟成立子公司的出资构成、成立时间;

③房地产母公司代替拟成立子公司垫付土地出让金,土地出让金的收据等到子公司注册成立后直接开给子公司名下。

第二,与国土部门协商一致,根据招标挂牌出让结果,国土部门先与房地产母公司签订《国有土地使用权出让合同》,在房地产母公司办理完子公司注册登记手续后,再与子公司签订《国有土地使用权出让合同变更协议》;或者约定国土部门直接与子公司签订《国有土地使用权出让合同》。


3、次优的税务筹划秘诀:房地产开发企业、项目公司、政府部门签订三方补充协议,将土地受让人变更为项目公司。

如果母公司(土地竞得人)在向国土部门提交的《投标(竞买)申请书》中没有约定以下内容:①拟成立子公司进行开发建设;②拟成立子公司的出资构成、成立时间;③房地产母公司代替拟成立子公司垫付土地出让金,土地出让金的收据等子公司注册成立后直接开给子公司名下。则采用签订三方协议进行规避。

 第一,在项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有,而且政府部门出让土地的用途、规划、土地价款总额等条件不变的情况下,房地产开发企业、项目公司、政府部门三方签订变更协议或补充合同,将土地受让人变更为项目公司。

 第二,将国土部门开给房地产母公司的土地出让金收据,到国土部门和财政部门协商换成子公司抬头的土地出让金收据。如果换不成子公司抬头的收据,则将国土部门开给房地产母公司的土地出让金收据放在子公司进行入账进土地成本。


4、分析结论

以上两种税务筹划秘诀当中,由于考虑到国土部门开给房地产母公司的土地出让金收据,到国土部门和财政部门很难协商一致,换成子公司抬头的土地出让金收据,将在土地增值税前很难扣除,因此,笔者建议最好采用:通过《投标(竞买)申请书》中的约定条款进行税务筹划,规避税收风险的最优税务筹划秘诀。


来源:肖太寿博士



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